경매 유예 제도가 예견하는 다가 올 부동산 시장에서의 위험
본 글은 2019년 2월 9일 코로나 팬더믹 이전에 작성(된 뒤 2021년 8월 17일에 업데이트)된 글로서, 주변에서 검색 가능한 자료들을 수집하고 이를 바탕으로 설명되는 개인적인 견해입니다. 충분한 가능성을 제시하고자 노력했지만, 독자 여러분 스스로가 추가 자료를 수집하심으로써 모든 내용들에 대해 더욱 분명하게 분별하시기를 강권합니다.
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주택담보대출의 원리금을 제때 상환하지 못하는 서민들이 있다.
정부는 이러한 취약계층의 서민들을 보호하기 위한 안전장치로서 '금융회사가 연체자들의 집을 바로 경매에 넘길 수 없도록 최대 1년간 담보권 실행을 늦춰주는 대책'을 세웠다. 이로써 연체자는 1년이라는 유예기간 동안에 보다 나은 가격으로 주택을 처분할 수 있는 기회를 얻게 되었다.
경매 유예 제도는 이처럼 서민의 생활 안정을 지원하기 위한 정부의 안전장치로서 여겨진다.
이로써 은행권으로부터 대출을 해야 하는 이들은 보다 편안한 마음으로 대출을 받을 수 있게 되었다??
중국의 고사성어 가운데 조삼모사라는 내용이 있다.
춘추전국시대에 저공이라는 사람이 많은 원숭이를 기르고 있었는데 원인을 알 수 없는 어려움이 그에게 다가왔다. 어려움에 처한 그는 뜻하지 않게 원숭이들의 먹이가 부족해지는 일을 겪게 되었다. 원숭이를 시장에 내다 팔 수 없는 상황에서 사육을 유지해야 하는 그에겐 원숭이들의 먹이감이 줄어든 일은 무척 큰 고민이다. 고민 끝에 그는 원숭이들에게 지급하던 배급량을 줄여야 겠다는 계획을 세우게 된다.
(종전에 얼마의 배급량을 지급했는지는 알 수 없지만) 아침에 3개, 저녁에 4개의 도토리를 주는 것으로 결정했다. 그랬더니 원숭이들은 불만을 토로했다. 그래서 저공은 배급량을 바꿔어 아침에 4개, 저녁에 3개를 주겠다고 말했다. 그 말은 들은 원숭이들은 매우 흡족해 했다.
이 고사성어가 의미하는 바는 해석하는 시각에 따라 다를 수 있겠지만, 열악해진 상황은 바뀌지 않고 눈 앞의 현실만 바뀌었을 뿐인데 이러한 술책에 고스란히 속아 넘어가는 우둔함을 비꼬는 내용이라 할 수 있겠다. 한편 다른 시각에서 바라보면 원숭이들의 불만을 유연하게 대처했던 주인의 지혜를 칭찬하기 위함이라는 해석도 가능하다.
어느 쪽의 시각을 마음에 두어야 한다는게 중요한 것 같지는 않아 보인다. 다만 자신이 어느 쪽에 처할지라도 그 상황에 따라 올바른 태도를 취할 수 있기를 바랄 뿐이다.
그래서 필자는 조사모사의 교훈을 기억하고서 경매 유예 제도를 함께 살펴보길 원한다.
경매 유예제도는 주택담보대출을 받은 서민을 주된 대상으로 삼고 있는 정부의 노력이다.
하지만 거론되지 않았을 뿐, 주택담보대출을 받은 서민과 정부 사이에 늘 함께하고 있는 이가 있으니 그는 대출의 주체가 되는 은행권이다. 은행권이 거론되지는 않았지만, 우리는 항상 은행권을 염두에 두고서 정부의 모든 서민금융대책을 평가할 수 있어야 하리라 본다.
주택담보대출을 받은 서민 몇 명이 원리금(원금과 이자)에 대해 상환할 수 있는 능력이 없다고 가정해 보자. 그래서 그들이 가지고 있던 주택들이 경매에 매물로 나오게 된다. 또는 1년간의 유예 기간 동안에 공인중계사 등의 부동산업계를 통해 주택을 팔고자 시도할 것이다. 이럴 경우 경매물의 수효나 부동산업계에서 처리할 수 있는 거래량에 비해 턱없이 적은 양에 해당할 것이다. 따라서 경매로 처리하든 부동산업계를 통해 처리하든 은행권은 손해를 보는 일이 없다. 다만 손해와 이익의 기로에 서 있는 이는 오직 '주택담보대출을 받은 서민'에게만 있다.
하지만 '서민 몇 명 또는 주택 몇 가구에 해당하지 않고 초미의 막대한 양의 급매물이 부동산거래와 경매에 쏟아져 나온다'고 상상할 순 없을까? 미분양 아파트와 빌라, 다세대 주택, 단독 주택 등에 대한 소식을 자주 듣곤 한다.
분양 주택이 사회적인 심각한 문제로 대두되기까지 국가의 정책적으로 지속화 되어 온 나라를 살펴보면 한국과 중국을 예로 들 수 있다. 미분양에 관한 정량적 자료를 원하시는 분은 2019년 이후의 경제를 전망한 저서 '리밸런싱'(Rebalancing by 박홍기)의 62페이지 이후를 살펴보면 좋겠다. 본 글에서는 다만 정성적인 부분에서만 다루도록 하겠다.
대부분의 서민들은 '초미의 미분양 사태'가 발생할거라는 염려는 하지 않는다. 다만
'집은 많은데 저 많은 집들 가운데 내 집은 한 채도 없구나'
하는 하소연을 하던가 또는
'저렇게 많은 집을 지었는데도 또 짓네?'
'도대체 얼마나 많은 집을 지으려고 하는 걸까?'
라는 단순히 지나가는 듯한 질문을 할 뿐이었다.
이제는 감출 수 없는 상황에까지 이르고 있다.
수면 아래 깊숙한 곳에서부터 차곡차곡 쌓아 올라온 미분양 매물들이 이제는 수면 위까지 올라와 버렸기 때문이지 않을까 싶다. 수면이 상승하지 않는다면 더 이상 감출 수 없는 현실이 되어 버렸다는 의미다.
따라서 막대한 양의 미분양 주택이 급매물로 쏟아져 나오는 상황에 대해 서민은 물론이고 국가적 차원에서도 대응책을 마련해야 할 시점에 다다랐다고 할 수 있다. 그런데 국가는 재정적인 소모도 하지 않고서 대응책을 마련할 수 있을까? 아니다. 국가의 중립적인 입장은 '이해 당사자들 간의 이익관계'를 최대한 중재함으로써 서로간의 손실을 최소화 하는 쪽으로 정책을 수립하려 한다. 그리고 여기에 조금 덧붙이자면 정치적 후원을 하는 기관에 보다 나은 혜택이 돌아갈 수 있도록 배려하는 부분도 없잖아 있을 것이다. 이는 정확한 중재의 기준을 제시할 수 없다는 현실적인 한계 때문인지라, 이같은 문제에 대해서는 본 글에서 다루지 않기로 한다.
자!
막대한 물량의 급매물이 부동산 거래 시장 또는 경매로 쏟아져 나왔다고 하자.
그럼 '왜 이런 일이 발생하였을까?'라는 사회적 배경에 대해 질문하고픈 욕구가 생길 것이다.
이는 '금리 인상'과 결부되어 있고, 금리 인상은 '사회적 안정성'과도 연관되어 있다. 이처럼 사회적 요소 하나 하나는 다양한 요소들과 복잡하게 연결되어 있기 때문에, 아무리 뛰어난 전문가라 할지라도 전체의 그림을 그려낸다는 것은 불가능하다. 그래서 자신이 바라볼 수 있는 '부분적인 사실들'을 팩트(fact)삼아 예견할 수 있는게 최선이지 않을까 싶다.
이러한 최선의 노력을 위해 우리는 보다 많은 양의 데이타(사례들; 과거 사실들)를 필요로 한다. 현시대는 빅데이터를 실제 삶에 적극적으로 활용하는 시대인데, 빅데이터를 활용하게 된 이유는 대개 '미래 사회의 안정성'이 어떻게 변화할 것인지를 유추하기 위함이지 않을까 싶다. 각개 각층에서 주요하게 관심을 두는 내용으로 '미래 사회에 관한 전망'이 손꼽히는 이유도 여기에서 시작하지 않을까?
도래하는 미래 사회가 안정성을 유지한다면, (투자처의 수익 안정성이 높을 경우 이윤배당이 낮아지는 것처럼) 금리는 인상되지 않고 낮은 금리를 유지하게 될 것이다. 낮은 금리 상태에서 기업은 대출을 늘려 신규시설투자를 확대해 나갈 것이고 그로 인해 일자리 창출 효과는 높아지면서 경기는 호황을 맞이하게 된다.
하지만 어찌된 이유에선지는 모르지만 그 지역에 위험요소가 증가하면 (투자처의 수익 안정성이 낮아서 위험이 증가한다면 이윤배당은 높아지는 것처럼) 금리는 인상되어 고금리를 유지한다.
고금리에서 기업은 시설투자를 하지 않고 현상유지 내지는 구조조정을 시도한다. 따라서 자금 유동성은 떨어지고 실질적인 자금들은 모두 금고 안으로 들어가 버리게 되니, 실물경제는 심하게 얼어붙게 될 것이다. 대출에 많은 비중을 둔 은행도 존폐위기에 몰릴 수 있다. 유동 자금이 없는 서민의 경우 대출에 대한 원리금 상환이 어렵기 때문이다.
아울러 기업은 스스로 긴축재정을 시행할 것이기에 구조조정은 피할 수 없는 수순이다. 그렇기에 원리금 상환을 더욱 어렵게 만드는 이유로는 저조한 자금의 흐름이라 하기 보다는 일자리를 잃게 된 요인이 더 큰 요인으로 작용하게 될 것이다. 이로써 대출을 받은 허다한 이들은 원리금 상환 자체가 불가능해지면서, 은행들은 앞다투어 자신들의 손실을 최소화 하려 할 것이다.
아파트나 주택 등에 대한 주택담보대출을 할 경우, 은행권은 1순위 근저당 설정을 전제로 대출을 해준다. 원리금 상환이 어렵게 된 서민의 주택 내지는 매매 가치가 있는 담보물에 대한 소유권을 1순위로 하겠다는 은행의 자구책이다. 이는 은행의 손실을 최소화 하기 위한 안전장치다.
은행이 처분해야 할 매물이 너무 많아지면 어떻게 될까?
수요과 공급의 관계는 누구나 쉽게 아는 내용으로서, 이 관계에서 프리미엄이 형성되는데 그것은 다른 말로 '희소성'이다. 즉 공급(팔 물건)이 수요(소비자)보다 많을 경우, 물건을 제값에 팔기 어려워진다. 반면 공급이 수요에 비해 턱없이 적다면 이때 희소성이 나타난다. 그래서 웃돈(프리미엄)을 얹어 주면서까지 구매하겠다는 소비심리가 생겨난다.
여러분이 물건을 팔아야 하는 당사자라면, 당신의 물건을 어느 때에 팔고 싶겠는가?
은행도 마찬가지다. 은행은 철저하게 자신의 이윤을 위해 행동하는 집단이다. '고객을 우선한다'는 슬로건 조차도 은행이 얻을 이윤을 전제로 내거는 소신이다. 그래서 막대한 물량이 한 순간에 부동산 거래나 경매시장에 나올 경우, 해당 물건(아파트 내지는 주택)을 고가에 처분함으로써 손실을 최소화 하려는 은행으로서는 여간 벅찬 상황이 된다.
이때 은행이 바라는 바가 있다면 그것은 무엇일까?
경매로 나오는 물건들(의 수량)을 조절하는 것
이 될 것이다. 수요과 공급의 밸런싱을 유지함으로써 보다 웃돈(프리미엄)이 두둑한 상황에서 매물들을 처리하려 할 것이다. 그래서 은행의 입장에서는 손실을 최소화하거나 혹은 되려 이윤을 창출 할 수 있는 좋은 호기로 만들 수 있다. 따라서 원리금상환 능력이 없는 이들의 매물을 여유를 가지고 처리할 수만 있다면, 은행권의 입장에서는 이윤을 창출하기에 이보다 좋은 호기가 또 있을가 싶다.
이러한 사실을 입증하는 또 하나의 증거로서, 경매 유예 제도가 시행되었었지만 그 실효성에 대해 의문이 제기되는 사례들을 보여주는 것으로써 갈음할 수 있겠다.
지금까지의 경매 유예 제도는 대량의 급매물들을 효과적으로 조절하면서 안정적으로 처리할 수 있기까지 테스트 버젼으로 진행되었을 수 있다. 이는 장차 직면하게 될 초미의 원리금 상환 불능의 사태가 발생하고 그로 인하여 매매해야 할 (아파트, 주택 등)매물들을 급하게 처리해야 하는 시기가 도래하면, 그때 안정적으로 진행하기 위함이리라 짐작된다.
정리를 해보자.
알 수 없는 사회적 불안 요소로 인하여 금리가 인상되었지만 '경매 유예 제도'가 제대로 그 기능을 발휘할 수 있다면, 아무리 많은 이들이 원리금 상환을 할 수 없는 초미의 (미분양과 같은)사태가 발생한다 할지라도,
은행권은
손실이 거의 없거나
혹은
이윤을 창출할 수 있는 기회
가 될 것이다. 갑작스런 금리 인상은 자산의 마지막 보루였던 주택마저도 빼앗기는 최악의 사태가 되어 서민들을 고통스럽게 할 것이다. 그리고 일자리까지 잃게 된 이들은 노예로서의 삶이 예견된 그런 미래 사회를 맞이하게 될 것이다.
이러한 기획이 일순간에 계획되었을까?
그렇지 않다.
엥겔의 법칙 또는 엥겔지수을 살펴보면 쉽게 이해할 수 있다. 엥겔은 자신의 이론을 설명하는 과정에서 기본전제로 삼은 사실이 하나 있는데 그것은
영구적 빈곤층이 있다는
전제조건 하에서
인플레이션이 불균형적으로
그들에게
어떻게 영향을 끼치는가
에 대해 재벌들은 시뮬레이션을 해 왔다. 장차 올 미래 사회의 안전성을 전망하기 위해 필요한 필수 조건은 바로 '영구적인 빈곤층'인 셈이다. 그리고 그 위에서 설명되어지는게 엥겔의 법칙이다.
따라서 음모론자로 비하되는 이들의 주장을 살펴보면 다가올 미래 사회는 빅브라더스의 시대가 될 것이라고 말한다. 하나의 통일된 정부 아래에서 철저하게 감시가 가능한 사회의 도래로서 빌 게이츠가 한결같이 성토했던 것처럼 '가난이 사라진 사회'를 의도한다. 겉으로는 이상적인 국가관이다.
하지만 그 사회는 매우 불안한 사회가 될 것이다. '가난은 나랏님도 어쩌지 못한다'는 옛 말이 있듯이, 인간이 어찌할 수 없는 삶의 요소를 억지로 다듬어 보려하다 보면 그 피해는 고스란히 그 사회의 구성원 전체에게 돌아오게 되기 때문이다. 그
사회는 사회주의도 자본주의도 아니다. 공산주의도 자유주의도 아니다. 그저 하나의 정부만 있을 뿐이다. 그리고 허다한 노예들이 시민을 구성한다.
그래서 음모론자들의 주장을 따르면 '빅브라더스의 시대는 지배하는 자와 지배를 받는 자로 구분된다'는 것을 짐작할 수 있고, 이때 지배를 받는 자로 전락하게 된 사회적 배경을 예측한다면 그것은 '금리인상'과 연관되어 있을 것으로 추정된다. 금리가 인상되면서 집을 잃고 직장을 잃어버려서 경제적 활동이 불가능해져 버린 이들.
시대는 그들에게 고통을 줄 수 밖에 없는 상황이지만, 가진 자들로서 지배하는 이들에게는 어떠한 위험도 나타나지 않는다. 따라서 고대 중국의 고사성어 '조삼모사'는 오늘날을 살아가는 우리들에게서 이렇게 이야기의 결말을 맺을 수 있다.
이야기의 진행이 너무 비관적이지 않을 수 없다.
그럼에도 우리에겐 마지막 부분에서 작은 팁이 있다.
주택담보대출을 받아야만 하는 상황에 대해서 잠시 생각해 보자.
우리는
주택담보대출,
곧 자기의 집을 담보로
왜 빚을 내야만 하는 걸까?
자신의 형편을 면밀하게 살펴보고서 결정을 한다면 좋겠지만, 요즘의 사회적 풍토는 그렇지 못하다. 아끼고 저축하는 이는 시대의 흐름에 뒤떨어졌다고 여기는 시대적 사조는 '소비하고 유행에 따라 자신의 것을 과감하게 낭비할 줄 아는 이'를 존경받을 수 있는 자로 인식시켰다.
젊은이를 타락으로 이끄는 확실한 방법은
다르게 생각하는 사람 대신
"같은 사고방식을 가진 이를 존경하도록 지시"
하는 것이다.
- 프리드리히 니체 -
※ 여기서 '같은 사고방식을 갖다'는 표현은 '선동에 쉽게 동조하는 것'을 일컫는다.
재산이 넉넉하지도 않은 이가 비싼 아파트에서 살아야만 사람취급을 받을 수 있는 것처럼 오늘날의 우리는 인식하곤 한다. 그러다 보니 자신의 주머니 사정과 상관없는 사치와 향락 그리고 레저를 즐겼다. 일주일에 한 두번만 집에서 밥을 먹고, 대부분은 외식이다. 매주 지친 몸을 회복하기 위해 야외로 떠나고, 일 년에 한 두번은 대출을 받아 해외로 여행을 떠난다.
그리고 고급 아파트나 빌라 등을 얻기 위해 '당연한 수순'인 것처럼 주택담보대출을 받아서 집을 구매한다. 이때 등장하는 것이 '이주비대출과 중도금 및 잔금대출' 등이다. 이같은 대출을 해주는 과정에서 은행권은 '1순위 근저당 설정'을 한다.
국내에서 건축을 하는 일반적인 상황을 살펴보자.
국내에서 아파트 구매의 첫 과정은 대부분 분양부터 시작한다. 건설사는 아파트를 지을 땅만 먼저 구한다. 그리고 각종 홍보를 통해 입주 희망자를 모은다. 이때 견본주택으로 모델하우스가 효과적으로 활용된다.
공사가 시작한 것도 아니지만 입주 희망자와 입주 계약을 하고 아파트값을 받는다. 이로써 건설회사는 자기 돈이 아닌 입주 희망자의 돈으로 아파트를 짓는 셈이다. 집값 지불은 한 번에 마무리되지 않고 몇 단계로 나누어서 지불하게 된다. 먼저 '계약금'을 지불하고 공사가 진행되는 2~3년간 6번 정도로 나눠 '중도금'을 지불한다. 그리고 마지막으로 완공 이후 실질적으로 입주할 때 나머지 잔금을 지급한다.
하지만 여러 단계에 걸쳐 지불하는 중도금과 잔금일지라도 적은 금액은 아니다. 그래서 대부분 집단대출을 은행으로부터 받아 중도금과 잔금 등을 지불하게 되는데, 이를 두고 중도금 대출과 잔금 대출이라 한다.
- 이주비 대출이란
거주민의 이주를 지원하는 대출로서, 거주민이 살았던 그 개발지역을 담보로 대출한다.
- 중도금 대출이란
은행이 시공사의 보증과 후취담보에 대해 (주택준공시) 1순위 근저당권설정을 조건으로 삼는다. 그래서 별다른 담보가 없어도 새 아파트 가격의 60%를 대출해준다.
- 잔금 대출이란
주택 완공 후 등기 전까지 잔금 납입자금을 후취담보 조건으로 삼고서 새로 이주할 집을 담보삼아 집값의 70%까지 대출해준다.
이러한 과정들을 조금 한 발 뒤로 물러난 입장에서 읽어보길 권한다.
'집을 살 수 없는 이에게 집을 살 수 있는 기회를 주었다'
고 생각할 수 있다. 하지만 이를 바꿔 말하면,
'빚을 지지 않아도 될 사람에게 빚을 지게 만들었다'
는 필연성을 갖게 한다. 그것도 당당하게.
하지만 저렇게 구한 내 집이 평생 내 소유로 남을 수 있을까?
아니다.
금리가 인상하고 원리금을 상환해야 할 시기가 오면, 모든 이야기는 원점부터 다시 시작한다. 내가 집을 소유하지 않았던 그 때부터 이야기는 다시 전개된다는 뜻이다.
믈론 금리가 인상하지 않는다면 이 모든 상황은 모두 헛된 설명이 된다. 하지만
반.드. 시
금리는 인상한다.
한국은행이나 금융감독원의 행보를 유심히 살펴 보면 알 수 있다.
※ 2018년 가계부채 위험요인 점검 및 향후 대응방안 발표
(금융감독원 공식 블로그의 내용이지만 어떤 이유에서인지 2021년 현재는 운영하지 않는다.)
부동산에 의해 경제성장을 주도하는 이유라던가, 미분양 사태가 나타나는데도 불구하고 여전히 아파트 및 주택 건설에 치중하는 정책 등에 대해 '미래 사회를 판단하지 못하는 우둔한 이들의 정책'이라 폄하할 수 없다.
국가의 정책이 좀더 서민들을 위한 정책이 될 수 있기를 바란다. 국정을 논하는 분들을 위해 그래서 우리 믿는 이들은 물론이고 국민 모두가 힘써 관심을 가지고 기도해야 한다. 그리고 우리는 정치에 관심을 가져야만 한다. 국민으로서 당당하게 심사숙고하여 '선거에 참여'해야 한다. 아무리 미약한 한 표일지라도, 그것이 모이면 바꿀 수 있기 때문이다.
그래서 존 스튜어트 밀의 한 마디를 마지막으로 우리 각자에게 스스로 판단할 수 있는 그러기 위해 생각할 수 있는 기회를 주고자 한다.
배부른 돼지보다
배고픈 인간이 되는 것이 더 낫다.
만족스러운 바보보다
불만족스러운 소크라테스가 되는 것이 더 낫다.
존스튜어트 밀
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